有关房屋租赁权的法律风险与对策
点击量:5162 2017年05月08日

  一、关于买卖不破租赁
  何为买卖不破租赁?即是指在租赁房屋所有权发生转移的场合,在先存在的承租人对于该房屋的使用权,不因房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同,只有当租赁期限到期时,买受人方可以行使其完整的所有权。
  从一般法理上讲,买卖行为基于买卖合同而产生,更重要的是同时伴随着所有权的移转,所有权作为一种物权,它的效力高于一般合同产生的债权。所以,如果从通常上理解,买卖必破租赁,而正因为有其不同于寻常之处,买卖不破租赁才成其为一项特殊的民法原则。
  例如:《合同法》第229条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。以及《物权法》第190条:订立抵押前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
  由于租赁合同关系没有相应的强制登记制度,不具有物权登记的公示公信力,因而在现实中表现出一定的隐蔽性。某一特定房产到底有无出租,何时出租,在抵押之前或是之后,以及租于何人,这些问题往往使抵押权人以及抵押房产的潜在买受人大伤脑筋,再加之买卖不破租赁尚方宝剑, 抵押权人以及抵押房产买受人的权利如何保护反倒成了问题。

  二、那些与租赁权相关的法律风险
  作为金融机构,在房屋抵押场合,针对上述承租人相对强势的权利主张与相对隐蔽的表现特征,如何前瞻性去防范相关法律风险,更好地维护自己的利益,实现信贷业务的安全运作,颇有探究的必要。
  根据笔者所在基层行的经验做法来看,为了避免承租人可能主张继续承租权与优先购买权,从而对于押品后期的处置变现带来不利于银行的风险,银行的做法一般是通过出租人(一般为金融借款关系中的债务人)要求承租人出具放弃优先权承诺书,承诺在银行处置抵押房产时原租赁合同关系自动解除,不再对新的买受人具有约束力。同时放弃优先购买权与继续承租权,并且原租赁合同的修改须征得银行的同意。当然在未出租的情况下,仅要求抵押人出具未出租承诺便可。
  从承诺书的内容来看,一般承租人不会对主要权利放弃。因此,问题就来了,承诺书的签订是否是在我行工作人员在场情况下的面签?房产从外在表面能否看出确实是用于出租或者未出租?会不会是出租人(即债务人或抵押人)随意填写以应付交差的呢?又或者签订人是不是真正的承租人呢?这些问题无一不决定着租赁合同关系的真假以及与抵押行为的先后顺序关系,从而可以用来判别承租人的主张权利有无法律依据,是否与抵押人串通存在欺诈行为,最终关系着银行的信贷资产的安全。

  三、问题的解答与建议
  将上述有可能存在法律风险的情形略作归纳,大概可以分为这样两种类型:(1)模糊是否出租,以及模糊真正的承租人。从而导致银行所持承诺书并非真正承租人出具,以弱化其法律效力;(2)模糊租赁行为与抵押行为发生的时间先后顺序,从而给银行的处置变现带来不利影响。
  对于第(1)种情形,具体表现为出租人隐瞒已出租的事实,对我行出具未出租承诺书;出租人提供承租人甲出具的放弃优先权承诺书给我行,而实际的承租人可能为乙等等情况。对于是否出租的辨别应该主要还是依靠信贷人员对于押品的现场调查,是否出租相对来说比较直观,在这一现场调查过程中建议要注意相关证据的固定,比如出租之后的用途,当时可以看到的表现为已出租的特征,尤其是承租人的具体信息,核验承租人营业执照或者个人身份证件以及其他所有可以证明其身份的资料,名称是否与租赁合同中一致,以及证据固定的具体时间。以防备不诚信抵押人与承租人串通通过篡改合同的方式来掩盖租赁事实。
  对于第(2)种情形,最可能的表现是房屋设立抵押时确实未曾出租,但抵押人在之后将其出租,并将租赁合同签订时间进行倒签,以使之早于抵押行为设立的时间。根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》文件精神,此种情形应重点审查租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点以及案外人是否实际占有房屋等因素来判定。
  由于房屋租赁的备案登记制度执行的情况参差不一,如果租赁合同当事人已事先进行租赁备案登记,但我行未发现,那么当其凭此主张出租行为在抵押设立之前,局面将对我行极为不利。所以为谨慎起见,建议抵押设定前首先应至房产管理部门查询有无相关的租赁记录,其次,要做好第(1)种情形下的现场核查与相关证据固定工作,尤其是承租人的身份信息核查。
  作为我行贷款抵押物的房屋,承担着担保债务实现的重要功能,是重要的第二还款来源,它的处置实现直接决定着我行不良资产最终的清收效果。笔者深感于基层行对于租赁权相关法律风险的忽视,往往以一纸未出租承诺书而交差,而罔顾房屋可能已经出租的事实。而当法律风险真的出现时,补救往往成为不可能。


来源: 编辑:吴庆超 农行绍兴城西支行
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